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特别报道

农村土地流转出现第1拍小产权房能否搭便车

小产权房不受法律保护中新社发宋学海作　　北京平谷区良庄子村成为各方关注的焦点，良庄子村18位村民代表已经在“淘金谷”万亩山地流转的决议上按下红手印，一致同意土地流转拍卖。十七届三中全会后“农村土地流转第一拍”将使其成为北京的“小岗村”。虽然拍卖尚未开始，但是这一行为已引起多方质疑。我国农村土地流转将出现何种变化，小产权房能否借土地改革的东风，人们在期待中。　　前不久，十七届三中全会通过的《中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》规定：在土地利用规划确定的城镇建设用地范围外，经批准占用农村集体土地建设非公益性项目，允许农民依法通过多种方式参与开发经营并保障农民合法权益。虽然这条措施并没有对小产权房做出明确的规定，但是却激起了人们对小产权房未来的美好憧憬。不少人据此认为，小产权房就要“转正”了，农民和购房者都会皆大欢喜。事情正在朝着这个方向发展吗？　　国土资源部部长徐绍史对此曾经做出了明确的回答：“各地在集体土地流转上务必要慎重。现在有些报道说‘三中全会之后，小产权房就可以合法化了’。我明确地说，农村集体土地是决不能搞房地产开发、不能搞高尔夫球场建设，也不能搞不符合土地供应政策和产业政策的一些项目，这块工作一定要十分慎重。”中央农村工作领导小组办公室主任陈锡文在国务院新闻办公室的新闻发布会上也表示，“小产权房”的产生是违法的，因为它违背了城乡土地规划利用的总体布局，也违反了关于农地转为城市建设用地的法律程序，“小产权房”绝对不允许再搞。可见，政策层面释放出来的信号并不会鼓励“小产权房”的发展，“小产权房”违法，严厉禁止“小产权房”的进一步发展依然是主调。“小产权房”借“农村土地流转”东风为己正身的前景不乐观。　　从法律上说，“小产权房”一直是违法的，本不应该存在，如今却成为我们必须面对的既成事实。即使建设部曾经呼吁消费者不要购买“小产权房”，国土资源部也强调其“违法”，但是“小产权房”依然活力旺盛。有专家估计，“小产权房”目前已经接近我国120亿平方米城镇住房面积近四成，对我国的房地产市场的影响不容忽视。为何不受法律保护的“小产权房”在国家禁止的情况下，却出现了如此局面？　　“小产权房”的出现可以说有其现实的原因。从大的背景来看，我国经济正处于工业化和城市化快速发展的进程中。日益增加的城镇人口以及城市的扩张，不断挤占周边农村的土地催生了“小产权房”。大规模的城市改造也为“小产权房”提供了滋生的温床。从房地产市场来看，自从1998年房改后，我国的房地产市场快速发展，2002年后城市商品房房价不断上涨，近年来更是出现疯狂上涨的现象。虽然今年房地产市场发生巨大变化，价格下行的趋势已然明朗，但是至今房屋的价格对于普通百姓来说，依然是“可望而不可及”。在过高的房价面前，经济适用房以及廉租房的建设并没有跟上，百姓的刚性住房需求得不到满足。这种局面就为价格低廉的“小产权房”提供了市场。由于不用缴纳土地出让金以及相关税费，“小产权房”的成本远低于城市商品房的成本，价格相当低廉，甚至仅仅是商品房的30%左右，再加上“小产权房”的位置与城市的距离较近，环境绿化较好，吸引了大量中低收入者甘愿冒险置业。买方市场的旺盛进一步刺激“小产权房”的发展。　　对于“小产权房”的客观存在，各方意见不一。虽然从法律层面上看，小产权房并不合法，但是其低廉的价格不仅是吸引普通百姓的主因，更是成为让人们质疑房价高企的证据。有专家指出：“小产权房省去了三部分费用：一是购地成本，二是各种税费，三是土地和房地产市场管制造成的巨额腐败成本。”更为接近房屋建造成本的“小产权房”，也证明了商品房开发商的巨额利润是拉动房价疯狂上涨的因素。这对于促进我国房地产市场的健康运行将会产生有利的影响。　　解决小产权房的核心和关键在于农村集体土地使用权流转。这种流转国家是不允许的，这才形成“小产权房”这一个特殊的称呼。十七届三中全会虽然确定了农村集体土地使用权流转的大方向，但是目前细则并没有出台。另外，农民单凭自己不可能建造“小产权房”，大多与具有专业知识的开发商联合建造，监管的缺失使得这一市场不可避免存在着许多投机行为。如果不加以解决，严格规范，难免会造成对农村土地的侵占，威胁我国的耕地。因此，“小产权房”是我们亟待解决的问题。　　“违法”的定性，严禁发展的思路为“小产权房”的未来确定了方向。但是历史形成的现存“小产权房”怎么办？或强行拆除，或为其“转正”？目前并没有明确的说法。但是，国土资源部副部长鹿心社指出：“我们要深入研究，分类分析，采取有针对性的措施，来化解历史上形成的小产权房问题。”此前，中央农村工作领导小组办公室主任陈锡文曾经透露，对于那些已经在农村购买了小产权房的消费者，国家相关部门正在研究制定具体的解决措施。相关负责人的回答，无疑给已经购买了“小产权房”的消费者又带来了希望。　　看来，“小产权房”问题的解决还将有很长的路要走。

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